Меню Закрыть

Долевое строительство в 2019 году

Долевое строительствоНекогда популярный вид покупки собственного жилья – долевое строительство, в 2019 году канет в Лету. Подобными заголовками пестрит вся пресса, прогнозируя грядущие изменения на рынке недвижимости. Отказ от такой формы продажи квартир в новостройках, происходит на основании закона № 214-ФЗ, который был разработан по поручению    главы государства.

       Почему отменяется долевое строительство

На протяжении последних 15 лет у каждого гражданина России, не зависимо от уровня его доходов была возможность приобрести жилье своей мечты. Схема такой покупки была следующей:

  1. Застройщик, после утверждения всех строительных документов, начинает подготовку к возведению небоскреба.
  2. Обычно на этапе создания котлована под будущий дом, начинается массированная реклама. В ней демонстрируется проект жилищного комплекса, рассказывается о том, как престижно и уютно будет жить в этом новом доме.
  3. Желающие приобрести квартиру в новостройке, заключают договор долевого строительства, частями оплачивая сумму за будущее жилье. Застройщик с этих денег продолжает строительство.
  4. После того, как жилищный комплекс готов – квартиры сдаются покупателям.

      Плюсы долевого строительства очевидны. За счет того, что речь идет о рынке первичной недвижимости, купить жильте можно с существенной скидкой, сэкономив деньги на последующую отделку. Кроме того, можно отдавать не сразу всю сумму, а частями, не заключая договор ипотеки и не влезая в долги. Для участия в долевом строительстве достаточно иметь 25-30% от стоимости квартиры.

Минусов такого вида приобретения недвижимости – предостаточно:

— речь всегда идет о долгосрочном строительстве, сроком 5-10 лет, а в это время покупателям жилья придется искать себе место для жизни;

— покупатель видит будущее жилье только на картинке, представленной застройщиком – в реальности квартира, как и весь жилой комплекс, может иметь совершенно другой вид;

— в случае отсутствия других желающих купить квартиру в этом доме, есть вероятность продления сроков строительства на неопределенный срок.

Самый главный минус долевого строительства – отсутствие каких-либо гарантий со стороны застройщика. Так, на любом этапе возведения дома, застройщик может приостановить стройку, в связи с отсутствием денег для закупки материалов или оплаты труда работников. Кроме того, застройщик может вообще объявить себя банкротом, а покупатели останутся ни с чем.

Долевое строительствоУпрямые цифры статистики говорят о том, что в 2018 году более 40 000 человек обратились в прокуратуру и другие правоохранительные органы с заявлениями о том, что были обмануты застройщиками. В большинстве случаев фирма-строитель отчитывалась, что объект готов на 95%, остаются только элементарные отделочные работы, хотя при выезде на место оказывалось, что дальше котлована строительство вообще не проводилось. Более 850 объектов строительства остановлены в связи с нехваткой денежных средств на продолжение работ. Многие чиновники, говорят о том, что число потерпевших от непорядочных застройщиков близится к 100 000.

Такой порядок вещей не мог остаться без внимания властей, частые митинги и акции обманутых дольщиков, привели к тому, что в 2016 году началась активная работа по защите прав покупателей. Так, на основании закона, вступившего в силу в 2017 году, компании-застройщики стали производить отчисления в открытый государством фонд. Сумма отчислений – 1,2% от суммы каждой сделки, связанной с куплей-продажей недвижимости. Из этого фонда проводятся выплаты дольщикам, которые пострадали в связи с банкротством обслуживающей фирмы.

     Что изменилось для покупателей

Несмотря на то, что отмена долевого строительства связана именно с защитой интересов покупателей жилья, последние остались недовольными введением нового законодательства. Стоит отметить, что Президент пообещал, что отмена этой схемы покупки жилья, не отразится на состоянии рынка недвижимости, утверждая, что количество предложений о продаже квартир в новостройке останется прежним. Тем не менее, общественность возмущена – если долевого строительства больше нет, как же можно приобрести квартиру подешевле, да еще и платить продавцу частями, а не полной стоимостью.

На самом деле, изменения в законе касаются не покупателя, а продавца. Государство желает предоставить гарантии того, что застройщик не исчезнет с деньгами, которые получил от дольщиков и точно сдаст готовый объект в срок. Поэтому, вместо того, чтобы строить небоскреб за счет будущих жильцов, ему предлагается использовать собственные средства или кредитные, взятые у одного из финансовых учреждений.

Так, раньше, застройщик для того чтобы возвести жилой комплекс, должен был иметь только стартовый капитал, который тратился на разработку соответствующей документации, рекламу и рытье котлована. Все остальные работы проводились за счет денег, которые предоставляли желающие купить квартиру. Теперь же, застройщик должен иметь достаточно средств, чтобы построить объект, сделать его пригодным для проживания и только потом, получить от покупателя деньги.

     Покупатель застрахован от того, чтобы нарваться на недобросовестного застройщика, ведь объектом сделки является завершенный объект строительства, а не проект, который существует только на бумаге.

Власти развенчивают все опасения покупателей. Желающие, как и прежде, смогут выплачивать стоимость жилья частями, только теперь это будет – проектное финансирование.

     Проектное финансирование – что это такое и чем отличается от долевого строительства

Изучая изменения в законодательстве, которые касаются продажи объектов недвижимости, можно отметить, что на смену долевому строительству, приходит проектное финансирование.

       Проектное финансирование – сложный экономический механизм, который предполагает привлечение инвесторов, для реализации долгосрочного проекта. Для простых граждан это значит следующее. С момента того, как человек решил приобрести квартиру, он может внести все деньги за нее или только часть (оговоренную с девелопером) на специальный счет в банке. Такой счет называется эскроу и застройщик, которые фактически является владельцем этого счета не может им распоряжаться до того момента, пока не предоставит готовый объект строительства.

Проектное финансирование – удобный способ регулировки отношений между покупателем и продавцом. Так, люди, желающие приобрести квартиру могут быть уверены, что если застройщик нарушит условия сделки, их деньги вернутся в полном объеме. Девелопер также может быть уверен, что закончив стройку он получит деньги со всех покупателей, которые сможет забрать себе или вернуть банку, если проводил работы за счет кредитных средств. При этом Центральный банк утверждает, что кредиты на постройку жилых комплексов, будут выдаваться по выгодным условиям, под максимальный процент – 5%.

Возможные положительные и негативные последствия для рынка недвижимости

В последние 15 лет, более половины жилья на первичном рынке недвижимости продавалось именно путем долевого строительства. С введением изменений, возможны такие положительные моменты:

+ защита денег покупателей;

+ более быстрое строительство – застройщику невыгодно увеличивать сроки строительства, поскольку все это время он выплачивает банку проценты, за пользование кредитными средствами;

+ гарантия сдачи объекта в срок, увеличение качества выполняемых работ – в любом случае, девелопер рискует собственными деньгами, если в построенном доме не будет подведено электричество или любые другие коммуникации, он просто не получит деньги.

Такие изменения положительно скажутся на динамике рынка недвижимости. Будучи уверенным в том, что он не рискует своими деньгами, потенциальный покупатель будет более охотно приобретать недвижимость.Долевое строительство

Как всегда, есть обратная сторона медали. В первую очередь, значительно увеличатся цены на квартиры, поскольку застройщик будет вкладывать в стоимость еще и проценты за пользование кредитором. Даже при условии пониженной ставки за пользование кредитом для девелоперов, сумма переплат получится немалая, учитывая сумму займа. Аналитики опровергают это негативное последствие, утверждая, что повышение цен будет незначительным. Их мнение основывается на том, что, учитывая кризисное положение в стране, спрос на недвижимость и так понизился. Если застройщик пожелает существенно увеличить стоимость квадратных метров в новостройке, спрос может понизиться еще сильнее.

Другое опасение, которое высказывается в связи с вступлением в силу нового закона – понижение предложений на первичном рынке недвижимости. Обязанность строить за свой счет устранит с рынка не только недобросовестных застройщиков, но и малые фирмы, которые просто не потянут кредит.

В любом случае, с 01.07.2019 все станет очевидно – принесут ли такие изменения пользу или сделают недвижимость еще более недоступной для простых граждан.